공동저당 뒤 신축한 건물, 경매로 소유자가 갈리면 법정지상권은 생길까
토지와 기존 건물에 공동저당을 설정한 뒤 건물을 신축했다면, 경매로 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기는 것은 원칙적으로 아니에요. 자료가 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 자료가 제시하는 특별한 경우는 두 조건을 함께 살펴야 해요.
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 있어야 해요.
기존 건물과 새 건물은 구분해요
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라진 경우, 일정한 요건에 따라 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있도록 하는 권리예요. 제공된 생활법령 설명은 그 요건으로 저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 토지와 건물이 동일인의 소유였는지, 저당권이 설정되고 경매로 소유자가 달라졌는지를 제시해요.
하지만 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어섰다면, 저당권 설정 당시 존재하던 건물과 신축 건물을 같은 것으로 보아 자동으로 권리가 생긴다고 할 수는 없어요.
이 경우에는 경매 후 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 자료의 설명이에요.
자료는 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 함께 제시해요.
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특별한 사정은 무엇인가요?
자료가 든 경우는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 사정이 있는 때예요. 이 내용을 일반적인 예외의 전부로 넓혀 해석하기보다는, 해당 설명이 제시한 조건으로 이해하는 편이 정확해요.
예를 들어 토지와 기존 건물에 공동저당을 설정한 뒤 건물을 새로 지었고, 이후 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 갈렸다고 가정해 볼게요. 새 건물이 경매 대상이 됐거나 소유자가 달라졌다는 사실만으로 법정지상권이 생긴다고 단정할 수는 없어요.
신축 건물의 소유 관계와 저당권 설정 등 특별한 사정이 있었는지가 핵심이에요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 주인이 달라지면 권리가 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않아요.
어떤 사정이 있으면 달리 볼 수 있나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 자료에 제시돼 있어요.